强翎策略新一轮的救市政策, 能拯救房地产市场吗?

刚刚过去的2025年9月，国内多个城市密集出台楼市新政：如上海调整了房地产税免征标准、深圳放松了非核心区的限购、广州允许房地产开发商自持住房入市销售、东莞针对新房市场，发放了最高3万元购房补贴等等。从这些政策的出台，可以发现，地方政府救市的强烈信号。

从短期来看，上述这些措施，有可能刺激部分需求的释放，但从近年来的救市经验而言，这种政策刺激带来的市场回暖，不仅只是死水微澜，而且持续的时间也较短，无法从根本上扭转房地产市场的衰退趋势。就像深圳，在非核心区限购放松后，短期内带看量环比上升了大约30%，但成交转化率，依然低于2022年的平均水平。这印证了经济学上的一个常识：当居民对收入增长的预期转弱时，边际性政策的红利，很难触发大规模的购房行为。

中国人民银行在2025年三季度发布的一份调查显示，目前，国内61.2%的城镇居民倾向于"增加储蓄"而不是消费，更不是购买住房。据悉，超过6成的居民愿意储蓄，这一比例创下十年来的新高，而"增加投资"的意愿，与去年同期相比，下降幅度为9.8%。这种保守的财务倾向，直接削弱了房地产市场政策的传导效果。

当前，国内房地产市场困境的核心矛盾，在于居民资产负债表的结构性问题。一来，国民经济的调整、出口行业的波动等因素，造成了中高收入群体的收入不确定性增加。一个招聘平台的数据显示出，在2025年上半年，35岁至45岁职场人的平均薪资，与2024年同期相比，下降了4.3%，而这一年龄段正是改善型住房的主力需求群体。二来，现有存量房贷的压力持续增加。

有观点认为，要破解当前房地产市场的僵局，需要超越传统的房地产调控思维，构建收入、消费、投资的良性循环机制。那就是，1. 创新收入保障制度：建立行业性就业保障基金，在经济波动期，通过工资补贴，来稳定中产阶层的收入。同时加快个人所得税的改革，提高专项附加扣除标准，实质性减轻中等收入群体税负。2. 对于房贷利率，进行市场化改革：对存量房贷实施差异化的利率重置机制，允许贷款人按最新LPR重新签订房贷合同。

3. 重构住房供应体系：广州试点的开发商自持住房的入市政策，可以推广到全国各个城市，配套REITs金融工具的开发，将存量房转化为租赁住房，既消化了库存又平抑了租金。4. 新型城镇化配套措施：结合产城融合的趋势，在都市圈范围内，实施"购房资格互认以及公共服务共享"，如深圳与东莞的社保年限累计计算政策，可释放出200万至300万的新增购房资格，但同时需要同步配置医疗教育资源。